| Önkormányzati belépés | |
 | |
| |
|
2009. November 5., Csütörtök, 09:00 óra, Városháza tanácskozó terme: nyilvános ülés
8. napirendi pont:
A jelzáloggal terhelt lakóingatlanok elővásárlása.
Tisztelt Képviselő-testület!
Egy kőszegi család azzal a kéréssel kereste meg a Polgármester Urat, hogy lakáshitel törlesztésüket nem tudták fizetni és árverezésre került a családi házuk, így az önkormányzat vásárolja meg azt. Ők, - mint bérlők- a továbbiakban is ott lakhassanak, majd a jövőben legyen lehetőségük az ingatlan visszavásárlására.
2009. augusztus 31-ével hatályba lépett a 2009. évi XLVIII. törvény a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról.
A törvény különböző eszközökkel kíván segítséget adni azoknak az adósoknak, akik a gazdasági, pénzügyi válság következtében megnövekedett terhek miatt nem képesek tartozásaikat törleszteni, s emiatt lakhatásuk is veszélybe kerülhet. A hitelek átütemezése, az állami kezességvállalás kiterjesztése azon adósok helyzetének rendezésére alkalmas, akik még képesek - legalább csökkentett összegű - törlesztőrészletet fizetni. Ezen kívül bővül a figyelembe vehető pénzügyi konstrukciók köre is, így kiterjed a szabad felhasználású jelzáloghitelekre és a lakóingatlanra vonatkozó pénzügyi lízingre is.
Azok esetében viszont, akiknek a hitel-szerződését már felmondták, s folyamatban van emiatt a fedezetül lekötött ingatlan kényszerértékesítése, alapvetően a lakhatásuk legalább ideiglenes jelleggel történő biztosítását lehet elősegíteni. Ennek egyik lehetséges módja a települési önkormányzatok hozzásegítése ahhoz, hogy bérlakásként működtethető ingatlant szerezzenek, s az ilyen módon megszerzett ingatlant az ingatlanban lakó adós részére határozatlan időre bérbeadják.
A lakóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat a törvénnyel valamennyi olyan ingatlan kényszerértékesítése esetében lehetőséget kap elővásárlási jog gyakorlására, amely alkalmas a későbbiekben bérlakásként való működtetésre, és amelynek az értékesítése a lakhatásul szolgáló ingatlan elvesztésével jár. Ezek azok a lakóingatlanok, amelyekben az adós lakóhelye van, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana. Nem tartozik e körbe az a lakóingatlan, amelynek árverésére nem pénzkövetelés behajtása érdekében, hanem közös tulajdon megszüntetése miatt kerül sor; ez esetben értelemszerűen nem indokolt a törvény szerinti speciális eljárás. Ugyancsak nem indokolt az elővásárlás akkor, ha az adós maga tud helyzetéről megfelelő vevő felkutatásával gondoskodni: így árverésen kívüli eladásnál is kizárja a törvény az elővásárlási jogot.
A törvénymódosítás azok számára kíván egyfajta segítségnyújtást lehetővé tenni, akiknek az egyetlen lakását adják el egy tartozás meg nem fizetése miatt. Bizonyos esetekben viszont a tartozás kötelezettje és a fedezetet felajánló személye nem esik egybe (egyenes adós - dologi adós). A módosítás erre az esetre is egyértelművé teszi, hogy kit illet meg a bérleti jog. Ha a lakását nem az egyenes adós, hanem a lakását fedezetként felajánló másik személy zálogkötelezett (dologi adós) veszíti el a kényszerértékesítés során, úgy a bérleti jog részére biztosítandó.
Kőszeg Város Önkormányzata Képviselő-testületének döntenie kell arról, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával és ingatlanokat szerezni ezen esetekben, mert ehhez rendeletalkotásra van szükség!
Tájékoztatom a Tisztelt Képviselő-testületet fent említett rendelet megalkotásával kapcsolatos dilemmákról:
1; a város jelenlegi vagyongazdálkodási koncepciója az, hogy minden eladásra kijelölt bérlakás értékesítésre kerüljön, melyekhez ráadásul különböző kedvezményeket is biztosít. Ez éppen az ellenkezője a fenti célkitűzéseknek.
2; a város rendkívül rossz pénzügyi helyzete alapján nincs reális esély a vásárlásokhoz szükséges pénzügyi fedezet előteremtéséhez.
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. Törvény 147. § (3) bekezdése kimondja, "lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70 %-ának megfelelő összegre szállítható le,…."
3; a rendelet elkészítéséhez szükséges jogszabályi háttér zavaros és kidolgozatlan, részletes szabályokat, végrehajtási útmutatásokat nem tartalmaz, ezért túl sok benne a bizonytalansági, kockázati tényező.
Az önkormányzatnak minden apró részletre odafigyelve meg kellene határozni pl.:
- mekkora értékű, milyen nagyságú és komfortfokozatú ingatlanokat (lakás és családi ház) vásárol meg,
- melyik önhibáján kívül ilyen helyzetbe került adóstól – (ki minősül annak?) veszi meg az ingatlant,
- később (mikor?) visszavásárolhatja-e a bérlő és mekkora összegért az ingatlant,
- milyen alapon (szociális, költségelvű,piaci) adható bérbe az ingatlan és vajon mennyi az esélye pl. egy költségelven történő bérbeadás esetén, hogy az eladósodott személy a bérleti díjat tudja-e fizetni, ha a hitelét sem tudta? Stb.
4; a bírósági végrehajtótól kapott tájékoztatás alapján, Kőszegen éves szinten 150 ingatlan árverés történik, s ennek kb. 1/3-át teszik ki azok, melyek lakáshitellel kapcsolatosak. Így feltételezéseink szerint min. 20-30 család ilyen jellegű kérelmére lehet számítani.
5; már a jogszabály is jelzi, hogy szükséges az elektronikus árverési rendszerek működtetésére szolgáló informatikai alkalmazások továbbfejlesztése is.
6; ki legyen az árveréseken való részvétel és az elővásárlási jog gyakorlásának hatáskörével felruházva?
Fentiek ismeretében javasolom a Tisztelt Képviselő-testületnek, hogy ne vásároljon kényszerértékesítés alá vont lakóingatlanokat bérbeadás céljából, és egyúttal tisztelettel kérem a határozati javaslat elfogadására!
Az előterjesztést a Pénzügyi, Jogi és Rendészeti Bizottság megtárgyalta és a határozati javaslatot egyhangúlag elfogadásra ajánlja.
Kőszeg, 2009. október 29.
A polgármester nevében:
Dr. Tóthné Dolgos Zsanett
gyámügyi és szociális osztályvezető
HATÁROZATI JAVASLAT
Kőszeg Város Önkormányzata Képviselő-testülete nem kíván rendeletet alkotni a kényszerértékesítés alá vont lakóingatlanok önkormányzat által történő megvásárlása tárgyában.
A jelzáloggal terhelt lakóingatlanok elővásárlása.
Tisztelt Képviselő-testület!
Egy kőszegi család azzal a kéréssel kereste meg a Polgármester Urat, hogy lakáshitel törlesztésüket nem tudták fizetni és árverezésre került a családi házuk, így az önkormányzat vásárolja meg azt. Ők, - mint bérlők- a továbbiakban is ott lakhassanak, majd a jövőben legyen lehetőségük az ingatlan visszavásárlására.
2009. augusztus 31-ével hatályba lépett a 2009. évi XLVIII. törvény a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról.
A törvény különböző eszközökkel kíván segítséget adni azoknak az adósoknak, akik a gazdasági, pénzügyi válság következtében megnövekedett terhek miatt nem képesek tartozásaikat törleszteni, s emiatt lakhatásuk is veszélybe kerülhet. A hitelek átütemezése, az állami kezességvállalás kiterjesztése azon adósok helyzetének rendezésére alkalmas, akik még képesek - legalább csökkentett összegű - törlesztőrészletet fizetni. Ezen kívül bővül a figyelembe vehető pénzügyi konstrukciók köre is, így kiterjed a szabad felhasználású jelzáloghitelekre és a lakóingatlanra vonatkozó pénzügyi lízingre is.
Azok esetében viszont, akiknek a hitel-szerződését már felmondták, s folyamatban van emiatt a fedezetül lekötött ingatlan kényszerértékesítése, alapvetően a lakhatásuk legalább ideiglenes jelleggel történő biztosítását lehet elősegíteni. Ennek egyik lehetséges módja a települési önkormányzatok hozzásegítése ahhoz, hogy bérlakásként működtethető ingatlant szerezzenek, s az ilyen módon megszerzett ingatlant az ingatlanban lakó adós részére határozatlan időre bérbeadják.
A lakóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat a törvénnyel valamennyi olyan ingatlan kényszerértékesítése esetében lehetőséget kap elővásárlási jog gyakorlására, amely alkalmas a későbbiekben bérlakásként való működtetésre, és amelynek az értékesítése a lakhatásul szolgáló ingatlan elvesztésével jár. Ezek azok a lakóingatlanok, amelyekben az adós lakóhelye van, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana. Nem tartozik e körbe az a lakóingatlan, amelynek árverésére nem pénzkövetelés behajtása érdekében, hanem közös tulajdon megszüntetése miatt kerül sor; ez esetben értelemszerűen nem indokolt a törvény szerinti speciális eljárás. Ugyancsak nem indokolt az elővásárlás akkor, ha az adós maga tud helyzetéről megfelelő vevő felkutatásával gondoskodni: így árverésen kívüli eladásnál is kizárja a törvény az elővásárlási jogot.
A törvénymódosítás azok számára kíván egyfajta segítségnyújtást lehetővé tenni, akiknek az egyetlen lakását adják el egy tartozás meg nem fizetése miatt. Bizonyos esetekben viszont a tartozás kötelezettje és a fedezetet felajánló személye nem esik egybe (egyenes adós - dologi adós). A módosítás erre az esetre is egyértelművé teszi, hogy kit illet meg a bérleti jog. Ha a lakását nem az egyenes adós, hanem a lakását fedezetként felajánló másik személy zálogkötelezett (dologi adós) veszíti el a kényszerértékesítés során, úgy a bérleti jog részére biztosítandó.
Kőszeg Város Önkormányzata Képviselő-testületének döntenie kell arról, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával és ingatlanokat szerezni ezen esetekben, mert ehhez rendeletalkotásra van szükség!
Tájékoztatom a Tisztelt Képviselő-testületet fent említett rendelet megalkotásával kapcsolatos dilemmákról:
1; a város jelenlegi vagyongazdálkodási koncepciója az, hogy minden eladásra kijelölt bérlakás értékesítésre kerüljön, melyekhez ráadásul különböző kedvezményeket is biztosít. Ez éppen az ellenkezője a fenti célkitűzéseknek.
2; a város rendkívül rossz pénzügyi helyzete alapján nincs reális esély a vásárlásokhoz szükséges pénzügyi fedezet előteremtéséhez.
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. Törvény 147. § (3) bekezdése kimondja, "lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70 %-ának megfelelő összegre szállítható le,…."
3; a rendelet elkészítéséhez szükséges jogszabályi háttér zavaros és kidolgozatlan, részletes szabályokat, végrehajtási útmutatásokat nem tartalmaz, ezért túl sok benne a bizonytalansági, kockázati tényező.
Az önkormányzatnak minden apró részletre odafigyelve meg kellene határozni pl.:
- mekkora értékű, milyen nagyságú és komfortfokozatú ingatlanokat (lakás és családi ház) vásárol meg,
- melyik önhibáján kívül ilyen helyzetbe került adóstól – (ki minősül annak?) veszi meg az ingatlant,
- később (mikor?) visszavásárolhatja-e a bérlő és mekkora összegért az ingatlant,
- milyen alapon (szociális, költségelvű,piaci) adható bérbe az ingatlan és vajon mennyi az esélye pl. egy költségelven történő bérbeadás esetén, hogy az eladósodott személy a bérleti díjat tudja-e fizetni, ha a hitelét sem tudta? Stb.
4; a bírósági végrehajtótól kapott tájékoztatás alapján, Kőszegen éves szinten 150 ingatlan árverés történik, s ennek kb. 1/3-át teszik ki azok, melyek lakáshitellel kapcsolatosak. Így feltételezéseink szerint min. 20-30 család ilyen jellegű kérelmére lehet számítani.
5; már a jogszabály is jelzi, hogy szükséges az elektronikus árverési rendszerek működtetésére szolgáló informatikai alkalmazások továbbfejlesztése is.
6; ki legyen az árveréseken való részvétel és az elővásárlási jog gyakorlásának hatáskörével felruházva?
Fentiek ismeretében javasolom a Tisztelt Képviselő-testületnek, hogy ne vásároljon kényszerértékesítés alá vont lakóingatlanokat bérbeadás céljából, és egyúttal tisztelettel kérem a határozati javaslat elfogadására!
Az előterjesztést a Pénzügyi, Jogi és Rendészeti Bizottság megtárgyalta és a határozati javaslatot egyhangúlag elfogadásra ajánlja.
Kőszeg, 2009. október 29.
A polgármester nevében:
Dr. Tóthné Dolgos Zsanett
gyámügyi és szociális osztályvezető
HATÁROZATI JAVASLAT
Kőszeg Város Önkormányzata Képviselő-testülete nem kíván rendeletet alkotni a kényszerértékesítés alá vont lakóingatlanok önkormányzat által történő megvásárlása tárgyában.
